Gennaio 2025

Guida Completa al Frazionamento Catastale

Tutto quello che devi sapere su procedura, documenti, costi e tempi per frazionare terreni e immobili

Cos'è il Frazionamento Catastale

Il frazionamento catastale è una procedura tecnica che permette di suddividere una particella catastale in più particelle distinte, ognuna con una propria identificazione catastale. Questa operazione è necessaria quando si vuole vendere, donare o costruire su una porzione specifica di un terreno o di un immobile.

Quando è Necessario il Frazionamento

Il frazionamento diventa obbligatorio in diverse situazioni:

Vendita parziale: Quando si vuole vendere solo una parte del terreno
Donazione: Per trasferire una porzione a eredi o familiari
Costruzione: Prima di edificare su una parte specifica del lotto
Divisione ereditaria: Per assegnare quote specifiche agli eredi
Cambio di destinazione d'uso: Quando parti diverse avranno utilizzi diversi

Procedura di Frazionamento Step-by-Step

1. Verifica della Fattibilità

Prima di procedere, il geometra verifica:

Conformità urbanistica dell'immobile
Rispetto delle distanze minime
Vincoli paesaggistici o ambientali
Regolamenti comunali specifici

2. Rilievo Topografico

Viene eseguito un rilievo preciso del terreno con strumentazione GPS/Total Station per determinare:

Confini esatti della proprietà
Posizione degli edifici esistenti
Tracciamento delle nuove particelle
Calcolo delle superfici

3. Predisposizione Documenti

Il geometra prepara la documentazione tecnica:

Tipo Mappale (PREGEO): Elaborato tecnico con coordinate
Planimetria di frazionamento: Rappresentazione grafica
Relazione tecnica: Descrizione dell'operazione
Libretto delle misure: Dati del rilievo

4. Presentazione all'Agenzia delle Entrate

La pratica viene depositata presso l'Ufficio Provinciale del Territorio di Bergamo entro 30 giorni dal rilievo.

Documenti Necessari

Per avviare la pratica servono:

Atto di proprietà (rogito, successione, donazione)
Estratto di mappa catastale aggiornato
Visura catastale storica
Documento d'identità del proprietario
Codice fiscale
Eventuale delega se si agisce per conto terzi

Costi del Frazionamento

I costi variano in base alla complessità:

Onorario Tecnico

Frazionamento semplice: €800 - €1.200
Frazionamento complesso: €1.200 - €2.000
Con ricerca confini: +€300 - €500
Con variante catastale: +€400 - €600

Diritti e Tasse

Diritti catastali: €50 per particella
Imposte ipotecarie: €200 (se c'è trasferimento)
Visure e certificati: €20 - €50

Tempi di Realizzazione

La tempistica dipende dalla complessità del caso:

Rilievo e progettazione: 5-10 giorni lavorativi
Elaborazione PREGEO: 3-5 giorni
Deposito e controlli: 1-2 giorni
Validazione Agenzia Entrate: 15-30 giorni
TOTALE: 25-45 giorni lavorativi

Frazionamento in Provincia di Bergamo

Ogni comune bergamasco ha specificità normative:

Bergamo Città

Lotti minimi: variabili per zona (300-800 mq)
Vincoli centro storico più stringenti
Tempi burocratici: 20-30 giorni

Comuni di Cintura (Seriate, Dalmine)

Procedure spesso più snelle
Lotti minimi generalmente 400-600 mq
Maggiore flessibilità per terreni agricoli

Comuni della Pianura (Treviglio, Romano)

Prevalenza terreni agricoli
Vincoli per mantenimento SAU
Procedure specifiche per edificabilità

Errori Comuni da Evitare

Non verificare i vincoli: Controllare sempre PRG e vincoli
Misure imprecise: Il rilievo deve essere millimetrico
Documenti scaduti: Visure non devono essere antecedenti a 6 mesi
Mancata verifica confini: Può causare contenziosi futuri
Ritardi nei tempi: Il PREGEO scade dopo 30 giorni dal rilievo

Quando Rivolgersi al Geometra

Il frazionamento è una procedura complessa che richiede competenze tecniche specializzate. È consigliabile consultare un geometra qualificato:

Prima dell'acquisto: Per verificare la fattibilità
In fase di progettazione: Per ottimizzare la suddivisione
Per questioni legali: In caso di controversie sui confini

Conclusioni

Il frazionamento catastale è uno strumento fondamentale per la gestione del patrimonio immobiliare. Affidarsi a un professionista esperto garantisce:

Conformità normativa completa
Ottimizzazione dei costi e tempi
Prevenzione di problemi futuri
Valorizzazione dell'immobile

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